Thuế Chuyển Nhượng Nhà Đất Từ 01/07/2026 Được Tính Như Thế Nào Theo Nghị Định 253?

Những điểm mới về thuế chuyển nhượng nhà đất từ ngày 01/07/2026

Thuế suất vẫn giữ nguyên 2%

Tìm Nhà Cùng Nam

Tìm Nhà Cùng Nam
Tìm Nhà Cùng Nam

Trang chủ Chi tiết

Nhà đất xem nhiều

Thuế Chuyển Nhượng Nhà Đất Từ 01/07/2026 Tính Thế Nào? Điểm Mới Theo Nghị Định 253

???? CHÍNH THỨC: NGHỊ ĐỊNH 253 ĐÃ CÓ HIỆU LỰC – THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT TỪ 01/07/2026 ĐƯỢC TÍNH NHƯ THẾ NÀO?

Trong những ngày qua, sau khi Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, mình nhận được khá nhiều câu hỏi của các anh chị:

"Từ 01/07/2026 bán nhà đất có phải đóng thuế nhiều hơn không?"

Nhiều người cũng băn khoăn liệu khi chuyển nhượng đất trống còn tính thuế theo bảng giá đất như trước đây hay sẽ tính hoàn toàn theo giá ghi trên hợp đồng công chứng.

Sau khi đọc toàn bộ Nghị định 253/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 30/06/2026 để hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, mình tổng hợp một số điểm mà theo mình các anh chị nên đặc biệt lưu ý.

Thực tế, thuế suất không thay đổi, nhưng cách xác định giá tính thuế đã được quy định rõ ràng hơn. Đây mới là điểm các anh chị cần quan tâm.

1️⃣ Thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản vẫn là 2%

Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP:

???? Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Như vậy, thuế suất vẫn giữ nguyên, điều thay đổi nằm ở cách xác định giá chuyển nhượng để tính thuế.

2️⃣ Không phải cứ ghi giá nào trên hợp đồng thì cơ quan thuế cũng chấp nhận

Nếu giá chuyển nhượng trên hợp đồng phù hợp quy định thì cơ quan thuế sẽ căn cứ theo mức giá đó.

Tuy nhiên, nếu:

• Giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có); hoặc

• Giá trị phần nhà thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định,

thì cơ quan thuế sẽ xác định lại phần giá trị đất và/hoặc phần nhà theo quy định để làm căn cứ tính thuế.

???? Nói đơn giản, giá trên hợp đồng không còn là căn cứ duy nhất để tính thuế.

3️⃣ Nhà ở gắn liền với đất cũng đã có hướng dẫn cụ thể hơn

Nếu hợp đồng không tách riêng giá đất và giá nhà, hoặc kê khai giá trị nhà thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ thì:

• Giá trị đất sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có).

• Giá trị nhà sẽ tính theo giá lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành; nếu địa phương chưa ban hành thì áp dụng theo quy định của Bộ Xây dựng.

Theo mình, đây là điểm tích cực vì giúp cách áp dụng giữa các địa phương thống nhất hơn và hạn chế tình trạng kê khai giá quá thấp.

4️⃣ Có phải từ 01/07/2026 tất cả hồ sơ đều đóng thuế nhiều hơn?

Theo mình là chưa thể kết luận như vậy.

Số thuế của từng hồ sơ còn phụ thuộc vào:

✔ Loại hình bất động sản.

✔ Giá chuyển nhượng kê khai.

✔ Bảng giá đất của địa phương.

✔ Giá tính lệ phí trước bạ của phần nhà.

✔ Có thuộc diện miễn thuế hay không.

Vì vậy, sẽ có những hồ sơ gần như không thay đổi, nhưng cũng sẽ có trường hợp số thuế phải nộp cao hơn trước.

Muốn biết chính xác, cần xem từng hồ sơ cụ thể chứ không thể đánh đồng tất cả các giao dịch đều tăng thuế từ ngày 01/07/2026.

????Nhưng cách tính thuế phổ biến sẽ là: chọn mức giá NÀO CAO HƠN giữa giá chuyển nhượng và bảng giá đất để tính thuế 2%.

5️⃣ Điều quan trọng nhất vẫn là kê khai đúng quy định

Theo kinh nghiệm của mình, điều người bán nên quan tâm không phải là tìm cách ghi giá thật thấp để giảm thuế.

Mà là kê khai đúng ngay từ đầu.

Nếu cơ quan thuế xác định việc kê khai không đúng quy định thì ngoài số thuế phải nộp bổ sung, người nộp thuế còn có thể bị truy thu, tính tiền chậm nộp và xử phạt theo Luật Quản lý thuế.

Đây mới là rủi ro lớn nhất mà các anh chị nên lưu ý.

???? Theo mình, điểm đáng chú ý nhất của Nghị định 253 không phải là tăng hay giảm thuế, mà là đã làm rõ hơn cách xác định giá tính thuế. Khi quy định minh bạch hơn, cả người dân và cơ quan thuế đều có cùng một cơ sở để áp dụng, giúp hạn chế những cách hiểu khác nhau và để người mua, người bán chủ động hơn trong việc tính toán chi phí trước khi giao dịch.

________________________________________

Đây mới là bài đầu tiên trong chuỗi phân tích Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Ở các bài tiếp theo, mình sẽ tiếp tục chia sẻ những nội dung rất thực tế như:

• Khi nào được miễn thuế đối với nhà ở, đất ở duy nhất?

• Có căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì còn được miễn thuế hay không?

• Vì sao vợ chồng cùng đứng tên nhưng chỉ một người được miễn thuế?

• Có nhiều hơn 1 bất động sản nhưng có người được miễn thuế, người lại không?

• Những sai lầm phổ biến khiến nhiều người bị truy thu và xử phạt thuế khi sang tên.

Hy vọng chuỗi bài viết này sẽ giúp các anh chị hiểu rõ hơn các quy định mới để chủ động hơn khi mua bán nhà đất.

???? Nếu các anh chị đang chuẩn bị mua bán nhà đất hoặc còn băn khoăn về trường hợp của mình, hãy để lại câu hỏi bên dưới. Mình sẽ tiếp tục phân tích dưới góc nhìn thực tế để các anh chị dễ hiểu và dễ áp dụng nhất.

???? Tìm Nhà Cùng Nam – Giúp các anh chị an tâm mua bán bất động sản!

#TimNhaCungNam #TuVanCungNam #DauTuCungNam #ThueTNCN #NghiDinh253 #BatDongSan #ChuyenNhuongNhaDat #LuatThueTNCN2025

 

Bài viết liên quan

  • Khi nào được miễn thuế nhà ở duy nhất?
  • Hồ sơ sang tên nhà đất mới nhất.
  • Chi phí mua bán nhà đất gồm những gì?
  • Cách kiểm tra quy hoạch trước khi mua đất.
  • Những sai lầm khiến bị truy thu thuế.

 

Bài viết khác